Welke opzoekingen, keuringen en attesten zijn nodig bij de verkoop van een woning?

    

 BodemattestBODEMATTEST

Een bodemattest informeert of er al dan niet  aanwijzingen zijn van eventuele bodemverontreinging op een grond. Beschikt de OVAM, die het bodemattest aflevert, over geen gegevens die wijzen op een risicogrond, dan spreekt men van een blanco-bodemattest. Gaat het daarentegen over een risico-grond (bijvoorbeeld als er een risico-inrichting aanwezig was of is), dan moet eerst een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd worden in opdracht van de verkoper of overdrager.
Een verkoopovereenkomst zonder bodemattest kan nietig verklaard worden, zelf wanneer er helemaal geen sprake is van bodemverontreiniging of van enig risico. U vindt via het OVAM-geolocet of een grond bij de OVAM gekend is als risico-grond.

 EPC - ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT

imagesZGTFS307dsAan de hand van een score (of kengetal uitgedrukt in kWh/m²), geeft een EPC een indicatie hoe energiezuinig een  woning is. Het is 10 jaar geldig. Van zodra voor een woning pubiciteit wordt gemaakt (via internet, advertenties,...), moet het kengetal en de unieke code van het  energieprestatiecertificaat erin vermeld worden. Er zijn hoge sancties bij niet-naleving van deze verplichting. Een energieprestatiecertificaat wordt opgemaakt door een erkend energiedeskundige. Meer informatie is te vinden op de website van het Vlaamse Energieagentschap (VEA).

ELEKTRISCHE KEURING

Elektriciteit iconEen elektrische keuring geeft aan of de elektrische installatie van een woning conform is met de bestaande reglementering (AREI of Algemeen Reglement op de Elektrische Installatie). Bij niet-conformiteit hoeft de verkoper de installatie niet noodzakelijkin orde te brengen. Op de koper rust evenwel de verplichting om binnen de 18 maanden de inbreuken aan te pakken en de installatie te laten herkeuren.

 

 KEURING MAZOUTTANK

In Vlaanderen is het wel degelijk verplicht om je stookolietank te laten keuren. In de eerste plaats moet dit na de plaatsing en voor de ingebruikname gebeuren. Na de eerste keuring moet je bovendien ook een periodieke keuring laten uitvoeren. Beschik je over een bovengrondse tank van minder dan 5.000 kilogram of 6000 liter, dan moet deze  na de eerste keuring niet meer periodiek gekeurd worden.
Uit het vorige volgt dat, wanneer je de woning verkoopt, je in principe een keuringsattest moet kunnen voorleggen. De wetgeving vermeldt evenwel nergens explictiet dat een keuring bij verkoop verplicht is. Beschikt je over geen (periodieke) keuring en laat je de keuring niet uitvoeren? Dan is het belangrijk dat hierover afspraken gemaakt worden in de verkoopovereenkomst. Wij raden ten sterkste aan bij een verkoop over een keuringsattest te beschikken.

 POSTINTERVENTIEDOSSIER

PostinterventiedossierEen postinterventiedossier (PID) is, zoals het woord zegt, een dossier dat is bedoeld om latere interventies (herstellingen, verbouwing, renovatie, ...) van de woning op een goede en vooral veilige manier te laten verlopen. Bij grote werken zal het in principe opgemaakt worden door een veiligheidscoördinator. Bij kleinere werken mag de eigenaar van de woning het post-interventiedossier zelf samenstellen. Het is verplicht voor woningen die na mei 2001 zijn gebouwd of woningen waaraan na deze datum bepaalde werken zijn uitgevoerd.
Immopartner geeft je advies in welke gevallen er een postinterventiedossier beschikbaar moet zijn (uiterlijk bij de akte) en hoe het kan samengesteld worden.

STEDENBOUWKUNDIGE INLICHTINGEN

De stedenbouwkundige inlichtingen worden afgeleverd door de gemeente of stad waar de woning is gelegen. Het is belangrijk niet te wachten met de aanvraag aangezien de gemeente één maand de tijd heeft om ze af te leveren.  In de stedenbouwkundige inlichtingen kunnen wij o.a. informatie terugvinden over de grond (woongebied, agrarisch gebied,...), de bouw en/of -omgevingsvergunningen, de rooilijnplannen en voorkooprechten. Belangrijk is dat je er ook kan zien of een woning al dan niet in een (goedgekeurde) verkaveling ligt. Een aantal belangrijke zaken uit de stedenbouwkundige inlichtingen worden verplicht overgenomen in de verkoopovereenkomst en voorafgaandelijk ook in de publiciteit voor de verkoop van de woning.

ROOILIJNEN EN ROOILIJNPLANNEN

Rooilijnen zijn terug te vinden in de rooilijnplannen. Rooilijnplannen dateren nog dikwijls uit een periode waarin het mobiliteitsbeleid er vooral op gericht was om nieuwe wegen aan te leggen , wegen te verbreden, of recht te trekken. Een rooilijn is een door de overheid (gewest, gemeente, …) vastgelegde grens tussen het openbaar domein (de weg) en de aangrenzende private gronden. Een rooilijn kan door je voortuin lopen, maar deze kan evengoed achter de afsluiting of zelf doorheen de woning lopen. Men zegt dat het verkocht goed dan is getroffen door een rooilijn.
Het behoort tot de uitdrukkelijke informatieplicht het betaan van een rooilijnplan in de verkoopovereenkomst te melden, in het bijzonder wanneer het perceel getroffen is door een rooilijn. Dit laatste kan immers belangrijke gevolgen hebben. Bij  de afbraak van de woning, moet de nieuwe woning gelijk met of achter de rooilijn opgetrokken worden. Bij een grondige renovatie met een bouwvergunning zal afstand moeten gedaan worden van meerwaarde.

VOORKOOPRECHTEN

KopersEen voorkooprecht geeft aan de houder van een voorkooprecht (een gemeente, de sociale huisvestingsmaatschappijen, het OCMW, de huurder,...) de kans om een goed te kopen tegen dezelfde prijs en dezelfde voorwaarden als de kandidaat-koper, die een verkoopovereenkomst heeft getekend. In dit geval moet de notaris de verkoopovereenkomst aanbieden aan de houder van het voorkooprecht. Wordt het voorkooprecht effectief uitgeoefend, dan zal de oorspronkelijke kandidaat-koper vanzelfsprekend geen aanspraak hebben op de woning.
Er zijn te veel soorten voorkooprechten om ze in dit overzicht allemaal op te noemen. Indien op een goed één of meerdere voorkooprechten rusten, is het uitermate belangrijk ze allemaal in de verkoopovereenkomst te vermelden. Dit vergt nauwgezet onderzoek, waarbij diverse documenten (eigendomsakte, stedenbouwkundige inlichtingen, Vlaamse Watermaatschappij,...) moeten geraadpleegd worden. Bovendien zal de verkoop moeten geschieden onder de opschortende voorwaarde dat het voorkooprecht niet wordt uitgeoefend. De kans is niet gering dat een effectief uitgeoefend maar niet vermeld voorkooprecht, aanzienlijke schadevergoedingen vanwege de verkoper en/of makelaar tot gevolg heeft.

VOORKEURRECHT

Bij een voorkeursrecht verbindt de eigenaar van een onroerend goed zich om eerst met de begunstigde van het voorkeursrecht te onderhandelen, indien hij van plan zou zijn om zijn onroerend goed te verkopen. De begunstigde heeft dus geen (wettelijk) recht het goed bij voorrang aan te kopen zoals dit bij een voorkooprecht wel het geval is.